Le diagnostic de performance énergétique (DPE) occupe une place centrale lors de toute transaction immobilière. Depuis plusieurs années, les exigences relatives au dpe obligatoire se sont renforcées afin de mieux lutter contre les passoires énergétiques, aussi bien lors d’une vente que d’une location. Les réglementations évoluent encore, notamment sous l’impulsion de la loi climat et résilience et des échéances à venir en 2025 concernant certaines classes énergétiques. Ce texte détaille les situations où le DPE est requis, sa durée de validité, ses implications concrètes pour propriétaires et copropriétés, ainsi que les exceptions prévues par la loi.
Pourquoi le dpe est-il obligatoire ?
Le DPE permet d’évaluer la consommation d’énergie et l’émission de gaz à effet de serre d’un logement. La réglementation impose ce document pour tous les biens immobiliers destinés à être vendus ou loués. Cette obligation concerne les particuliers comme les professionnels sur tout le territoire français. Les bâtiments d’habitation collective sont également concernés via le dpe collectif.
L’objectif principal consiste à informer les locataires et acquéreurs du niveau de performance énergétique du bien. Cela encourage la rénovation des logements les plus énergivores, souvent appelés « passoires thermiques ». Au fil des années, les modalités et la portée du diagnostic se sont durcies avec l’application progressive de la loi climat et résilience.
Dans quels cas le dpe est-il nécessaire ?
Le dpe obligatoire s’impose dans différentes situations impliquant un changement d’occupant, qu’il s’agisse de louer ou de vendre un logement. Son contenu et ses conditions de présentation varient toutefois selon le contexte.
Lors d’une vente d’un bien immobilier
Pendant une vente, le propriétaire doit remettre un DPE valide à l’acquéreur avant même la signature de l’avant-contrat (compromis ou promesse de vente). Ce diagnostic fait partie du dossier de diagnostic technique (DDT). Concrètement, la classe énergétique affichée guide de nombreux acheteurs potentiels et peut impacter le prix négocié.
Avant toute transaction, il peut être judicieux de simuler son DPE afin d’avoir une estimation préalable de la classe énergétique attribuée au bien.
L’absence de DPE valide lors d’une vente expose le vendeur à l’annulation de la transaction ou à une diminution du prix. Selon l’article L271-4 du Code de la construction et de l’habitation, cette information fait partie des documents obligatoires remis lors de la signature.
Pour une mise en location d’un logement
Un propriétaire proposant un bien à la location doit fournir un diagnostic de performance énergétique conforme dès la publication de l’annonce. Le locataire reçoit le document définitif au moment de la signature du bail. Depuis août 2022, l’indication de la classe énergétique est devenue impérative dans toutes les annonces, qu’elles soient diffusées en agence, sur internet ou sur papier.
Les locations saisonnières restent soumises à des règles spécifiques. Pour ces baux courts, supérieurs à quatre mois, le DPE reste exigé. En cas de manquement, un bailleur risque d’être sanctionné, notamment par la remise en état du contrat de location ou des amendes administratives.
Exemptions et dérogations au dpe obligatoire
Certaines catégories de biens immobiliers échappent au champ d’application du dpe obligatoire. Il s’agit principalement des bâtiments non chauffés, des lieux de culte, des monuments historiques ou de constructions provisoires utilisées moins de deux ans. Ces exceptions sont détaillées sur le site service-public.fr et concernent, par exemple, une grange inutilisée ou un entrepôt sans chauffage permanent.
Dans le cadre d’une copropriété, les parties communes ne nécessitent pas de diagnostic individuel sauf pour certains équipements collectifs associés aux appartements privatifs. Depuis 2024, le dpe collectif devient obligatoire pour les bâtiments d’habitation collective dont le permis de construire est antérieur à 2013.
Quelle est la durée de validité du dpe ?
La validité du diagnostic de performance énergétique varie selon la date de son établissement. Depuis le 1er juillet 2021, le nouveau DPE bénéficie d’une durée de validité fixée à dix ans. Les anciens diagnostics réalisés avant cette date suivent un calendrier de caducité spécifique.
- Réalisation avant 31 décembre 2017 : valable jusqu’au 31 décembre 2022
- Entre 1er janvier 2018 et 30 juin 2021 : valable jusqu’au 31 décembre 2024
- Après 1er juillet 2021 : valable dix ans
Il est recommandé de vérifier régulièrement la date d’émission du DPE avant toute vente ou location afin d’éviter les procédures invalides.
En cas de travaux significatifs modifiant la performance énergétique (remplacement de chaudière, isolation), il convient de refaire le DPE avant toute nouvelle mise en vente ou en location.
Classes interdites à la location dès 2025 et obligations pour le propriétaire
De nouvelles dispositions vont s’appliquer dès 2025 suite à la loi climat et résilience. Un propriétaire ne pourra plus proposer à la location un logement classé G, considéré comme une passoire thermique. Cette interdiction progressive vise à protéger les locataires tout en incitant à la rénovation énergétique du parc immobilier ancien.
À partir du 1er janvier 2025, la location de logements classés G sera donc interdite pour tous les nouveaux contrats signés. Puis, en 2028, la mesure concernera également les logements classés F. Ce calendrier concerne tant la location nue que meublée, affectant l’ensemble des catégories de biens immobiliers anciens.
Sanctions encourues par les propriétaires en cas de manquement
Tout défaut de présentation d’un dpe obligatoire expose le propriétaire à plusieurs types de sanctions. Si le diagnostic de performance énergétique est absent ou erroné, l’acquéreur ou le locataire peut saisir le tribunal judiciaire. L’accord de vente ou de location pourrait être annulé, ou le prix réduit si un préjudice est démontré.
Des sanctions financières spécifiques peuvent aussi être prononcées. Les amendes atteignent jusqu’à 3000 euros pour une personne physique (plus pour une société). Sur le plan administratif, une mise en conformité assortie de délais contraignants intervient fréquemment. En pratique, cela signifie que la régularisation du dossier s’effectue sous peine de suspension temporaire de la transaction immobilière.
Que risque-t-on si le DPE n’est pas fourni lors de la vente ou de la location ?
Ne pas remettre de diagnostic de performance énergétique expose à une annulation possible du contrat ou à une diminution du prix par décision de justice.
- Amende pouvant atteindre 3000 euros
- Obligation de réaliser le DPE sous astreinte
- Suspendre la signature du compromis ou du bail jusqu’à régularisation
Quels logements sont exemptés du dpe obligatoire ?
Certains biens ne nécessitent pas de DPE :
- Bâtiments indépendants de moins de 50 m²
- Monuments historiques classés
- Constructions temporaires utilisées moins de deux ans
- Bâtiments sans chauffage ni climatisation
Quand le DPE collectif est-il demandé en copropriété ?
Depuis 2024, le DPE collectif est imposé dans tous les bâtiments d’habitation collective dotés d’un permis de construire antérieur à janvier 2013.
| Type de bâtiment | DPE collectif obligatoire depuis |
|---|---|
| Bâtiment collectif construit avant 2013 | 1er janvier 2024 |
| Autres bâtiments | Non concerné |
Peut-on louer un logement classé G après 2025 ?
À compter du 1er janvier 2025, un logement classé G ne pourra plus être proposé à la location. Cette interdiction entrera progressivement en vigueur jusqu’en 2028 pour les classes F.
- Interdiction applicable à toute nouvelle location
- Baux conclus avant cette date : application différée