L’audit énergétique obligatoire a évolué en 2025 et impose de nouvelles démarches aux propriétaires lors de la vente de biens immobiliers classés “passoires énergétiques”. Cette exigence vise particulièrement les maisons individuelles et certains immeubles collectifs disposant d’un mauvais classement DPE (E, F ou G). Il s’agit d’une mesure centrale dans la politique de rénovation énergétique en France. Ce dispositif concerne davantage de logements à partir de 2025. Voici les modalités précises de cette obligation, ainsi que son coût moyen et les risques encourus en cas de non-respect.
Principes de l’audit énergétique obligatoire
L’audit énergétique obligatoire est un diagnostic approfondi qui évalue la performance énergétique et environnementale d’un logement. À la différence du DPE, il propose une analyse détaillée des solutions de rénovation envisageables. La loi prévoit cette obligation pour renforcer la lutte contre la précarité énergétique et inciter à la rénovation des logements mal classés.
En 2025, la réglementation énergétique s’étend à un plus grand nombre de biens immobiliers. Elle cible principalement la vente de maisons individuelles ou de lots en mono-propriété au sein d’immeubles collectifs présentant un classement DPE E, F ou G. L’objectif est d’informer l’acquéreur sur la nature et le coût des travaux nécessaires pour améliorer la performance énergétique du bien.
Biens concernés par la mesure dès 2025
L’obligation légale d’audit énergétique ne touche pas tous les bâtiments résidentiels. Les critères sont précis et leur application varie selon la date et la nature de la transaction immobilière. La réglementation prévoit plusieurs étapes pour sa généralisation progressive.
Quels logements sont concernés ?
À compter de 2025, tous les logements en monopropriété ou parties privatives de copropriétés mis en vente et affichant un classement DPE E, F ou G doivent disposer d’un audit énergétique obligatoire. Cela inclut les maisons individuelles anciennes et certaines parties privatives d’immeubles collectifs construits avant 2011. Pour ceux qui souhaitent anticiper ou confirmer le classement énergétique de leur bien, il est possible d’utiliser un simulateur DPE avant toute démarche réglementaire.
Sont exclus les appartements en copropriété équipés d’un chauffage collectif, sauf si la vente porte sur l’ensemble de l’immeuble. Les entreprises de l’immobilier ont le devoir de vérifier le classement DPE avant toute mise en vente.
Quelles échéances à connaître ?
L’audit énergétique obligatoire s’applique progressivement :
- Dès avril 2023, pour les logements classés F ou G mis en vente.
- Au 1er janvier 2025, extension aux logements classés E.
- À terme, la réglementation pourrait concerner des classes supérieures selon l’évolution de la stratégie nationale.
Dans chaque situation, l’audit doit être remis à l’acquéreur et annexé à la promesse de vente. Ce document pèse souvent dans la négociation entre acheteurs et vendeurs.
Différences entre audit énergétique et DPE
De nombreux propriétaires confondent l’audit énergétique obligatoire avec le DPE. Pourtant, ces deux diagnostics n’ont ni la même fonction, ni la même portée réglementaire.
Le DPE : une étiquette synthétique
Le diagnostic de performance énergétique (DPE) attribue une classe allant de A à G, en fonction de la consommation théorique d’énergie primaire et des émissions de gaz à effet de serre. Le DPE reste requis pour toute vente ou location de logements. Selon le résultat obtenu, différentes obligations peuvent s’appliquer.
Les entreprises spécialisées réalisent le DPE via des calculs conventionnels basés sur divers paramètres techniques tels que l’isolation ou le système de chauffage. Cet outil fournit une estimation rapide mais limitée des besoins de rénovation.
L’audit énergétique : une expertise approfondie
L’audit énergétique obligatoire intervient si le classement DPE du bien est faible (E, F ou G). Il comprend :
- Un état initial du bâti et des équipements énergétiques.
- Des propositions de travaux chiffrés et planifiés par étape.
- Une estimation des économies potentielles après rénovation et du reste à charge pour le propriétaire.
Ce rapport engage la responsabilité du vendeur et propose des scénarios concrets pour sortir du statut de passoire thermique.
Coût d’un audit énergétique obligatoire et modalités de réalisation
Le prix d’un audit énergétique obligatoire dépend de plusieurs facteurs comme la surface du bien, le nombre de niveaux, la complexité architecturale ou la région. En moyenne, il faut prévoir entre 800 et 1 200 euros pour une maison individuelle standard. Pour des logements de grande superficie ou atypiques, le tarif peut dépasser 2 000 euros.
Comment se déroule un audit énergétique ?
Seuls des diagnostiqueurs certifiés sont habilités à réaliser cet audit. Ils effectuent une visite complète, analysent l’enveloppe du bâtiment, les systèmes de chauffage, la production d’eau chaude et la ventilation.
L’étude repose sur des relevés précis, parfois complétés par l’analyse de factures, puis sur des simulations informatiques. Au final, plusieurs scénarios de travaux de rénovation sont proposés, accompagnés d’estimations de coûts et de gains énergétiques.
Existe-t-il des aides financières ?
Plusieurs dispositifs permettent de réduire le coût de l’audit énergétique obligatoire, sous conditions de ressources ou selon le projet :
- L’aide MaPrimeRénov’ finance partiellement l’audit dans le cadre d’une rénovation globale.
- Certaines collectivités locales proposent des subventions complémentaires.
Avant de faire appel à un professionnel, il est recommandé de comparer plusieurs devis afin d’optimiser le budget consacré à l’audit.
Sanctions et conséquences en cas de non-respect
Omettre l’audit énergétique obligatoire lors de la vente de biens immobiliers visés par la réglementation expose le propriétaire à des sanctions juridiques importantes. La loi encadre strictement cette démarche pour garantir la transparence et la protection de l’acheteur.
Si l’audit manque dans le dossier de diagnostic technique à la signature de la promesse de vente, la transaction peut être suspendue. L’acquéreur dispose alors de recours pour annuler ou renégocier la vente, voire demander des indemnités pour vice caché.
La DGCCRF surveille le respect de cette obligation légale et peut infliger des amendes de plusieurs milliers d’euros selon le préjudice causé. Pour les entreprises grandes ou gestionnaires de patrimoine, un manquement à cette règle peut porter atteinte à la réputation et générer des litiges complexes.
Quels sont les principaux logements soumis à l’audit énergétique obligatoire en 2025 ?
L’audit énergétique obligatoire concerne les maisons individuelles et les immeubles en monopropriété dont la vente révèle un classement DPE E, F ou G à partir de 2025. Certaines parties privatives vendues en immeuble collectif sont également concernées. Les appartements en copropriété dotée d’un chauffage collectif restent en dehors du champ de l’obligation, sauf exceptions prévues par la réglementation énergétique.
- Maisons individuelles anciennes
- Immeubles collectifs détenus entièrement par un seul propriétaire
- Bâtiments à usage principal d’habitation relevant de la classe DPE E, F ou G
Quelle différence entre l’audit énergétique obligatoire et le DPE ?
Le DPE (diagnostic de performance énergétique) donne une évaluation rapide de la performance énergétique du logement avec une étiquette de A à G. L’audit énergétique obligatoire, lui, détaille les améliorations possibles et chiffre les travaux à engager pour sortir du statut de passoire énergétique. Ce diagnostic accompagne la vente et informe précisément l’acquéreur des coûts et bénéfices potentiels de la rénovation.
| Diagnostic | Contenu | Obligation |
|---|---|---|
| DPE | Classe de performance (A à G), rapide, moins détaillé | Toute vente/location |
| Audit | Analyse exhaustive + scénarios de travaux | Vente catégories E/F/G (2025+) |
Quel est le coût moyen d’un audit énergétique obligatoire en 2025 ?
Selon la taille du logement et la région, le tarif oscille généralement entre 800 et 1 200 euros pour une maison individuelle standard. Le prix peut monter à 2 000 euros ou plus pour des biens atypiques ou de grande superficie. Certains dispositifs d’aides existent via MaPrimeRénov’ ou les collectivités locales afin d’abaisser ce coût pour les propriétaires.
- Maison standard : 800 – 1 200 €
- Grande maison ou immeuble atypique : jusqu’à 2 000 €
Quelles sont les sanctions encourues en cas de non-réalisation de l’audit énergétique obligatoire ?
En l’absence d’audit énergétique obligatoire, la vente de biens immobiliers concernés peut être annulée ou donner lieu à des pénalités. L’acheteur dispose d’un recours devant le tribunal pour obtenir réparation en cas de manquement. La DGCCRF peut prononcer des amendes pouvant atteindre plusieurs milliers d’euros en cas de récidive ou de fraude manifeste.
- Suspension ou annulation de la transaction immobilière
- Poursuites pour vice caché
- Amendes administratives variables selon la gravité de l’infraction